Welke VvE-stukken moet je als makelaar beoordelen?
Bij de aan of verkoop van een appartement kijk je als makelaar verder dan de woning zelf. De koper krijgt via het appartementsrecht ook te maken met de Vereniging van Eigenaars, de financiële positie van die VvE, gezamenlijke onderhoudsverplichtingen en regels voor het gebruik van het gebouw.
Daarom zijn de VvE-stukken een belangrijk onderdeel van het aankoop en verkoopdossier. Denk aan de splitsingsakte, het reglement, recente notulen, de jaarrekening, begroting, het reservefonds en het meerjarenonderhoudsplan. Deze documenten geven samen inzicht in wat iemand precies koopt, welke afspraken gelden en welke kosten of besluiten er mogelijk aankomen.
Voor een makelaar zit de waarde vooral in het kunnen leggen van verbanden tussen deze stukken. Juist die juridische, financiële en bouwkundige samenhang staat centraal binnen de Vakopleiding VvE Beheer en Bestuur van ipd Opleidingen.
Welke VvE-stukken zijn voor jou als makelaar relevant?
Als verkoper heb je een informatieplicht. Bij een appartementsverkoop zijn daarom minimaal de volgende stukken relevant:
- de splitsingsakte en splitsingstekening;
- het splitsingsreglement en eventueel huishoudelijk reglement;
- recente notulen van de algemene ledenvergadering;
- de meest recente jaarrekening en balans;
- de actuele begroting;
- informatie over de periodieke VvE-bijdrage;
- de hoogte en ontwikkeling van het reservefonds;
- het meerjarenonderhoudsplan, vaak afgekort tot MJOP;
- informatie over geplande werkzaamheden en genomen besluiten;
- waar relevant informatie over verzekeringen, leningen, contracten en betalingsachterstanden.
Alle documenten verzamelen is echter pas het begin. De vraag is vervolgens: wat vertellen deze stukken gezamenlijk over het appartement en de VvE?
1. Splitsingsakte: wat koopt de klant precies?
De splitsingsakte vormt de juridische basis van het appartementencomplex. Hierin staat hoe het gebouw en de grond zijn verdeeld in appartementsrechten.
Let als makelaar onder andere op:
- de begrenzing van het appartementsrecht;
- privé en gemeenschappelijke gedeelten;
- het breukdeel van de eigenaar;
- de verdeling van gezamenlijke kosten;
- het stemrecht;
- bepalingen uit het splitsingsreglement.
De splitsingstekening helpt bepalen waar privé-eigendom overgaat in gemeenschappelijk eigendom. Het breukdeel is daarbij relevant voor de verdeling van kosten. Een toekomstige VvE-uitgave krijgt immers pas betekenis wanneer duidelijk is welk aandeel voor het betreffende appartement geldt.
2. Reglement: welke afspraken gelden?
Het splitsingsreglement bevat afspraken over de rechten en verplichtingen van eigenaars, bijvoorbeeld rond gebruik, onderhoud, kostenverdeling, besluitvorming en verzekeringen.
Daarnaast kan een huishoudelijk reglement gelden. Voor een koper kunnen daarin praktische afspraken staan over bijvoorbeeld het gebruik van gemeenschappelijke ruimten of wijzigingen aan het appartement.
Voor een makelaar is het daarom belangrijk om relevante bepalingen te signaleren en te beoordelen welke gevolgen deze voor de koper kunnen hebben.
3. Notulen: wat speelt er binnen de VvE?
Notulen geven vaak context die je niet direct uit een jaarrekening of begroting haalt. Let vooral op onderwerpen die vaker terugkomen, zoals:
- gepland of uitgesteld groot onderhoud;
- lekkages of bouwkundige problemen;
- verhogingen van de VvE-bijdrage;
- extra bijdragen;
- verduurzamingsplannen;
- betalingsachterstanden;
- conflicten of juridische procedures.
Kijk ook naar reeds genomen besluiten. Een koper wordt na de overdracht onderdeel van een bestaande VvE en kan daardoor te maken krijgen met eerder gemaakte afspraken of geplande uitgaven.
4. Jaarrekening en begroting: hoe staat de VvE ervoor?
De jaarrekening laat zien hoe de VvE er financieel voor staat. De begroting geeft inzicht in de verwachte inkomsten en uitgaven voor het komende jaar.
Bekijk beide documenten in samenhang met vragen als:
- Hoe ontwikkelen de reserves zich?
- Zijn er schulden, leningen of betalingsachterstanden?
- Hoeveel wordt gereserveerd voor onderhoud?
- Is een verhoging van de VvE-bijdrage voorzien?
- Sluit het financiële beeld aan op het geplande onderhoud?
Een lage VvE-bijdrage is daardoor niet automatisch gunstig. Wanneer weinig wordt gereserveerd terwijl grote werkzaamheden eraan komen, kan dat later juist tot hogere kosten leiden.
5. Reservefonds: hoeveel financiële ruimte is er?
Een VvE moet jaarlijks geld reserveren voor groot onderhoud. De hoogte van het reservefonds zegt daarbij pas iets wanneer je deze vergelijkt met de onderhoudsplannen.
Volgens de Rijksoverheid kan de reservering onder andere worden gebaseerd op een MJOP of op 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw.
Controleer daarom vooral hoeveel geld beschikbaar is, welke grote uitgaven eraan komen en of daarvoor voldoende is gereserveerd. Zo ontstaat een realistischer beeld van mogelijke toekomstige kosten voor de koper.
6. MJOP: welk onderhoud komt eraan?
Het meerjarenonderhoudsplan, het MJOP, geeft inzicht in toekomstig onderhoud, de planning daarvan en de verwachte kosten.
Let vooral op:
- welke grote werkzaamheden gepland staan;
- wanneer deze moeten worden uitgevoerd;
- welke bedragen ermee gemoeid zijn;
- of hiervoor voldoende wordt gereserveerd.
Vergelijk het MJOP altijd met de notulen en financiële stukken. Staat bijvoorbeeld groot gevelonderhoud gepland terwijl de reserve beperkt is? Of is onderhoud verschillende keren doorgeschoven? Dan is dat relevante informatie bij de aankoop of verkoop.
Beoordeel de VvE-stukken vooral in samenhang
De belangrijkste informatie ontstaat vaak door documenten met elkaar te verbinden.
Stel dat het MJOP over twee jaar groot onderhoud vermeldt, terwijl het reservefonds beperkt is. In de notulen wordt een extra bijdrage besproken en de begroting laat een hogere VvE-bijdrage zien. Gezamenlijk geven deze stukken een veel duidelijker beeld dan ieder document afzonderlijk.
Een makelaar hoeft daarvoor niet de rol van jurist, accountant of bouwkundige over te nemen. Voldoende kennis helpt wel om signalen te herkennen, vervolgvragen te stellen en te bepalen wanneer aanvullende expertise nodig is.
Wil je VvE-stukken beter leren beoordelen vanuit juridisch, financieel en bouwkundig perspectief? Binnen onze Twee-daagse vakopleiding VvE Beheer en Bestuur leer je deze verschillende onderdelen in samenhang bekijken.
VvE-kennis in de dagelijkse makelaarspraktijk
Bij de aan of verkoop van een appartement gaat het dus verder dan het verzamelen en doorsturen van documenten. De splitsingsakte vertelt wat iemand koopt, de reglementen welke afspraken gelden en de financiële en onderhoudsstukken wat een eigenaar mogelijk kan verwachten.
Wie deze informatie goed kan verbinden, kan kopers en verkopers gerichter begeleiden en eerder herkennen wanneer aanvullende vragen nodig zijn.
De Vakopleiding VvE Beheer en Bestuur van ipd Opleidingen verdiept deze kennis in twee praktijkgerichte lesdagen rond de juridische, financiële en bouwkundige kanten van VvE-beheer. Meer weten over deze opleiding? Neem gerust contact met ons op.
Op de hoogte blijven?
Blijf op de hoogte van het laatste nieuws, startdata en tips over onze opleidingen. Schrijf je in voor de ipd-nieuwsbrief of volg ons op social media voor inspirerende verhalen, updates en exclusieve aanbiedingen.
